EN REGION DE NANCY, VAUT-IL MIEUX ACHETER OU LOUER SON LOGEMENT ?
Vous habitez à Nancy, dans l'agglomération nancéienne ou dans la campagne lorraine. Vous avez les moyens d’acheter votre logement mais vous hésitez. Est-ce rentable ? Est-ce risqué ?
Acheter sa résidence principale permet de ne plus verser tous les mois des loyers à fonds perdus, mais les propriétaires subissent d'autres coûts et taxes, dont certains sont importants.
Si les Français sont déjà 58% à être propriétaires de leur logement, c'est que la majorité des gens y voient un intérêt.
En fait, aucune solution parfaite n’existe.
Cela dépend de votre horizon d’investissement et du lieu de vie dans lequel vous vous projetez pour les années futures.
Découvrez dans cet article de bonnes réflexions pour vous aider à prendre une décision.
Nancy est l'une des villes de France de plus de 100.000 habitants, où les prix de l'immobilier sont bien inférieurs à ceux des grandes métropoles. Mais les loyers y sont aussi moins élevés.
Sous quelles conditions un couple aurait intérêt à quitter sa location pour devenir propriétaire d'un appartement dans l'agglomération de Nancy ou d'une maison sur les extérieurs ? Quelles visions de l'immobilier doit-on avoir quand on est locataire ?
Vue sous l'aspect financier
Un jeune couple plein de projets loue actuellement 60 mètres carrés pour 650 €, se trouve un peu à l'étroit. Il détermine ses nouveaux besoins en terme d'espace à d'environ 100 m² pour un loyer d'une valeur de 900 €.
Il pense acheter cette surface plus grande de l'ordre 100 m2, en empruntant à 1,3% sur 20 ans (assurance à 0,20%). Nous estimerons la taxe foncière à environ 1.000 euros.
Les frais de notaires seront payés comptant par de l'épargne.
Le prix de l’immobilier à Nancy permet d'acheter un appartement avec des prestations correctes pour 2.000 € par m2 pour un appartement en ville ou un pavillon de même surface en extérieur de Nancy.
Pour un achat d’une valeur de 2.000 € du mètre carré, le locataire va emprunter 200.000 € et apporter 15.700 € pour les frais d'acquisition (Frais de notaire, taxes et garanties)
La mensualité sera d'environ 1.000 €, remboursement, assurance et frais de garantie inclus.
Le coût annuel pour une acquisition sera de:
- Emprunt: 12.000 €
- Taxe foncière: 1.000 €
- Travaux d'entretien divers 1.000 €
Total: 14.000 € / an
Le capital remboursé s'établi à 8.818 € la 1° année, 8.929 € de capital remboursé la 2° année, 9.046 € de capital remboursé la 3° année, soit 26.793 €.
Le cout "réel" sur 3 ans en cas d'acquisition (capital remboursé déduit) sera de:
42.000 € (mensualités et charges) + 20.000 € de frais de notaire - 26.793 € de capital remboursé soit un coût de 35.207 €
Le coût annuel pour une location serait lui de:
- Loyer: 10.800 €
- Rendement de 20.000 € d'épargne à 1% = - 200 €
Total: 10.600 €
Le coût sur 3 ans en cas de location serait de lui : 31.800 €
L’opération n’est donc pas intéressante sur 3 ans mais de peu (perte d’environ 3.400 euros).
Sur 5 ans le capital remboursé sera d'environ 45.000 €
Le cout "réel" sur 5 ans en cas d'acquisition (capital remboursé déduit) sera maintenant de 70.000 € (mensualités et charges) + 20.000 € de frais de notaire - 45.000 € de capital remboursé soit un coût de 45.000 €
Le coût sur 5 ans en cas de location serait de lui : 53.000 €
L’opération commence donc à être très intéressante sur 5 ans (gain d’environ 8.000 euros).
Elle le sera d'autant plus les années suivantes.
Bien entendu, ce sont des chiffres théoriques qui ne tiennent compte ni d'éventuelles charges de copropriété (Elles sont environ 30 % plus importante en tant que propriétaire), ni d'éventuels provisions pour travaux. L'accroissement de la valeur du bien est lui aussi ignoré dans ces chiffres mais il apparait clairement qu'à partir d'une durée de 5 ans, il faut très sérieusement envisager d'acheter un bien immobilier à Nancy plutôt que de le louer.
Vue sous l'aspect "qualité de vie"
Un éventuel achat ne peut se réduire à l'aspect financier.
Les inconvénients d'une location sont aussi à prendre en compte:
- Le propriétaire peut vendre ou reprendre son bien, obligeant le locataire à déménager.
- Il y est interdit d'y faire des modifications.
- Il n'est pas possible d'investir dans des travaux et équipements pour le logement sans que cela soit en pure perte.
- Le fait de ne pas être propriétaire n'incite pas à faire de l'épargne.
- Socialement, notre société valorise le fait d'être propriétaire.
Les inconvénients d'une acquisition sont notamment les suivants:
- Perte parfois importante en cas de revente rapide: mutation, séparation, etc ..
- Charges mensuelles du logement légèrement plus élevée.
- Obligation de rester dans le logement quelques temps même si l'on ne s'y plait que moyennement.
Le marché immobilier de Nancy, un marché de province très peu spéculatif
Certains marché immobilier comme le marché parisien, celui de la cote d'Azur ou des grandes métropoles sont très spéculatifs. Les prix montent très fortement quand le marché va bien et baissent tout aussi violement en cas de retournement comme en 2008.
Le marché en région de Nancy peut aussi connaitre des variations, mais beaucoup plus faibles. Les prix du marché étant restés raisonnables et les achats n'étant pas spéculatifs sont les délais de vente qui s'allongent en cas de tempête plutôt qu'un ajustement par une forte baisse des prix.
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Article de Michel KATZ
Président de la SAS LIBERTY HOME
